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Karl Guillot
Conseiller en Gestion de Patrimoine
Co-fondateur
Une sélection rigoureuse de programme immobilier
"L'investissement immobilier ne doit pas se limiter aux opportunités locales. Pour atteindre une performance optimale et garantir une adéquation parfaite avec les objectifs patrimoniaux, il est impératif d'accéder au marché national dans sa globalité.
L'Ingénierie Patrimoniale : Le Prélude à la Sélection
Notre démarche commence par une ingénierie patrimoniale approfondie, seule capable de définir les critères précis du bien parfait.
Analyse Patrimoniale et Fiscale
- Bilan Financier et Succession : Évaluation des actifs et passifs existants, des flux de revenus et identification des besoins de transmission future.
- Analyse Fiscale Optimale : Détermination de la tranche marginale d'imposition (TMI) et identification du régime fiscal le plus pertinent pour l'investissement (LMNP, Denormandie, Malraux, Déficit foncier, etc.).
- Objectifs Déterminants : Clarification des finalités de l'investissement (complément de revenu immédiat, capitalisation à long terme, optimisation de l'impôt sur le revenu ou sur la fortune immobilière).
Définition du Rendement Cible
Nous allons au-delà du rendement brut. Notre ingénierie projette le Taux de Rendement Interne (TRI) net de fiscalité sur une période déterminée, intégrant tous les coûts et avantages fiscaux. Cette performance chiffrée devient le critère quantitatif non négociable de notre recherche.
La Puissance du Sourcing National au Service de l'Excellence
Notre accès direct et constant à un stock de 50 000 lots sur 4 500 programmes ne signifie pas une recherche exhaustive, mais une capacité à isoler les exceptions. Notre méthode de sélection est un entonnoir de haute précision.
Le Filtrage Massif : De 50 000 à 50
Les 50 000 lots constituent notre base de données brute. Nous appliquons un premier niveau de filtres automatisés basé sur :
- Le Dispositif Fiscal : Seuls les programmes éligibles au régime défini par l'ingénierie patrimoniale sont conservés.
- La Zone Fiscale Tendue : Priorisation des zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande est maximal, garantissant la liquidité et la performance locative.
- Le Prix au M² et rendement brut : Élimination des biens dont les données initiales ne permettent pas d'atteindre le rendement net cible.
L'Analyse Qualitative Ciblée : Du Global au Spécifique
Les quelques dizaines de biens restants font l'objet d'une analyse qualitative approfondie, réalisée par nos experts locaux et nationaux :
- Examen du Promoteur et de la Faisabilité : Vérification de la solidité financière du promoteur et de la pérennité du programme.
- Qualité Intrinseque du Lot : Étude du plan, de l'orientation, de l'étage et de l'environnement immédiat du bien au sein du programme.
- Vérification de l'Adéquation Locative Locale : Confirmation que le type de bien correspond à la demande réelle du marché local spécifique.
La Recommandation Stratégique : Les Trois Projets Idéaux
Notre méthodologie aboutit systématiquement à la présentation de trois options d'investissement, toutes validées par l'ingénierie patrimoniale, mais offrant des équilibres différents entre rendement et gestion. Elles sont la démonstration concrète que nous avons trouvé les actifs idéaux au sein du marché national.
Cas Client Type : L'Entrepreneur, 55 ans, Objectif Revenus Retraite
| Projet | Objectif Spécifique | Localisation et Typologie | Performance attendue | Atout Majeur |
|---|---|---|---|---|
| Projet A : Sécurisation Maximale | Préserver le capital et générer un revenu immédiat. | Résidence gérée en zone tendue. | Flux de trésorerie garanti par bail commercial. | Absence totale de gestion locative. |
| Projet B : Rendement Optimisé | Optimiser le cash-flow mensuel. | Petite surface (T2) en LMNP, proche d'un bassin d'emploi dynamique. | Amortissement intégral du bien, revenus défiscalisés. | Performance locative nette élevée. |
| Projet C : Diversification / Valorisation | Positionnement sur un marché à fort potentiel de plus-value. | Appartement haut de gamme éligible Malraux, dans un quartier en forte mutation d’une métropole. | Double levier : réduction fiscale et forte croissance du prix de l'immobilier. | Potentiel de plus-value à la revente. |
Notre engagement est de filtrer l'intégralité du marché immobilier pour vous présenter uniquement l'actif qui répond avec exactitude à votre cahier des charges patrimonial.
Nous vous invitons à initier votre propre Audit d'Ingénierie Patrimoniale afin de définir l'actif idéal que nous sourcerons pour vous sur le marché national.
